下半场,买房盯这15个城市就够了_厦门

下半场,买房盯这15个城市就够了_厦门
下半场,买房盯这15个城市就够了 文 | 白羊 在评价一只股票值不值得买入或长时间持有时,股票本身的流动性会是一个重要的参阅要素,很简单,资本商场最怕的便是有价无市,而活泼的买卖不只能够使手中财物敏捷变现,也能不停地对财物标的进行价值再发掘,使财物的商场价格实时坚持实在、合理、健康的一起,也能推进财物价格的长时间上行。 这一资本商场的出资逻辑,相同适用于天然具有金融特点的房子。 不过,评价一个城市房地产商场流动性怎么是看二手房买卖,而不是看新房的买卖活泼程度。因为在一手房商场一直是买方在吃吃吃,就像股市里从一级商场抢打新股相同,这个时分的价格并没有经过更大的商场查验,并不是实在商场价格。 比方现在一些城市,一手房价格畸高,但二手房却有价无市。这显着是不健康的。 反之,一个城市的二手房买卖越活泼,在盘子中的占比越高,越阐明这个城市的房子出资价值越高,就像那些买卖活泼的蓝筹股相同。 当然,考虑到一些城市尚处于补功课阶段(大规划的城市基建和房地产开发),一手房占比较大是能够了解的。 不过,因为内地楼市已进入下半场,在商场力气效果下,城市分解已是必定,房价普涨、雨露均沾的年代现已一去不复返。各城市的楼市将会强者恒强。所以,经过二手房商场来评价一个城市房子的出资和长时间持有价值,是非常有必要的。 科普了这么多,下面开端“上菜”。 其一,15个城市占有内地二手房商场6成买卖量,头部效益效应显着。 克而瑞计算的数据显现,2019年内地房地产商场二手房买卖规划约为6万亿,其间,以上海、北京、深圳、广州、杭州、南京、姑苏、武汉、重庆、天津、成都、厦门、合肥、青岛、郑州为首的15个城市,就占了3.5万亿,占比近6成。 可见,这是一个典型的头部商场。根据有买卖才会有价格的逻辑,从出资的视点看,未来内地楼市也将会是一个典型的头部商场。这15个城市能够优先加到“购物车”里。 (来历:丁祖昱评楼市) 当然,若细分来看,这15个头部城市也处于显着的分解状况,也有优、良、一般之分。 其二,近两年,北京、上海、深圳、厦门4地的二手房买卖量超越当地一手房。 这也意味着,上述四个城市房地产商场的流动性是活泼且安稳的。换而言之,北京、上海、深圳、厦门的现有房价及商场价值是得到商场认可的。纵使短期内会有大的动摇,也将会很快被修正。 (数据来历:丁祖昱评楼市) 广州、姑苏、南京、天津,则位居第二阵营;成都、重庆、杭州、武汉、合肥居于第三阵营;最终是郑州、青岛。 在此,需要对北京、厦门、武汉三地的较大数据动摇,做个解说。 首要,北京2018年比值较高的原因主要是因当年的一手房成交量过低,只要19年的一半,而这又与前几年当地商品房土拍较低有关。其二手房买卖量仍是相对问题的。 其次,厦门的状况与北京相同。都是二手房买卖量相对安稳(见上图),但一手房18年只要19年的一半。 不过即便是一手房大涨,两地的二手房买卖量仍超越当地一手房买卖量的近2倍。所以这种动摇并不影响上述判别。 再次,这两年,武汉的一手房(由1288万方增至2088万方)和二手房(由1735万方降至1036万方)数据动摇都有点大。所以其2018年其比值超1,并不能阐明什么。 其三,从买卖规划,北京、上海就像股市里的行业龙头,盘子大、买卖量大,归于大盘蓝筹股;深圳、厦门则归于优质小盘股。当然,深圳又要优于厦门。 (来历:丁祖昱评楼市) 在这里,也要做两点解说。 一是,重庆的二手房买卖肯定规划尽管和北京、上海不差上下,但从面积上看,重庆市事实上是一个小型的省(比宁夏都大),所以其规划的质量含义要低的多;武汉则是动摇较大。 二是,厦门楼市的再认知。 在之前的文章中,笔者从高购买力的买家规划(以豪宅销售量为参照),指出厦门楼市买方质量和容量不如广州、杭州,从而判别厦门高房价未来存在较大的不确定性。 但这一次为咱们供给了另一个视角去看厦门楼市,从商场盘子和二手房与一手房的比照来看,厦门归于典型的优质小盘股。尽管买家规划和钱袋子不如北上深杭广,但其盘子也只要这些城市的几分之一,并且其商场的流动性非常好,有着安稳、活泼的二手房商场。 这些要素组合在一起,形成了支撑厦门房价的供需平衡和共同的逻辑面。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

bookmark
required required
web